Считаем деньги
в недвижимости
+7 (991) 779-39-15Анапа · отдел продаж
Закрытый портфель
+7 (991) 779-39-15

Команда «Первой линии», Анапа

Апарт-отели и доходная недвижимость · Анапа · Сочи · Архыз · Алтай · Грузия

Доходные апартаменты до 20% годовых*

Подбираем апартаменты и апарт-отели под управлением, которые приносят деньги, — в лучших курортах России и мира. Отбираем объекты по доходности и надёжности застройщика, считаем доход чистыми: после комиссии управляющей компании, налогов и межсезонья. Вы получаете выплаты — мы берём на себя выбор и проверку.Подбираем апартаменты под управлением, которые приносят деньги, — в лучших курортах России и мира. Доход считаем чистыми: после УК, налогов и межсезонья.

Подобрать доходный объект Посчитать доходность
  • 5+ леткаждый в нашей команде проработал в строительной компанииСайт агентства
  • 5 направленийАнапа, Сочи, Архыз, Алтай и Грузия — от моря до горЦБ, топ-10 банков, сентябрь 2026
  • Под ключподбор, проверка, сделка без приезда и управление через УК
  • 0 ₽за расчёт — калькулятор и портфель бесплатны

* По оценкам рынка: апарт-отели Сочи — 10–18% годовых, Архыза — 10–15% (BARNES), на молодых курортах — до 20% (Эксперт ЮГ). Доходность зависит от объекта и управляющей компании. Прогноз, не гарантия и не публичная оферта.

С чего начать

У каждой цели
своя математика

У вкладчика и у того, кто заходит на котловане, разные цифры и разные риски. Выберите, что ближе, — покажем стратегию, реалистичные цифры и главный риск.Выберите свою цель — покажем стратегию, цифры и главный риск.

Живёте не в Анапе? Большинство покупателей Анапы — из Москвы, Петербурга и северных регионов. Ведомости. Юг, 08.05.2026 Как купить без приезда

Калькулятор · объект против вклада

Вклад или море:
считаем в лоб

Около минуты — и вы видите доход в месяц, окупаемость и капитал через 3 и 5 лет рядом с вкладом на ту же сумму. Без телефона. Три сценария: плохой, базовый, хороший.Доход, окупаемость и капитал через 3 и 5 лет — рядом с вкладом на ту же сумму.

Считаем на открытых данных рынка: ставки ЦБ, цены «Мира квартир», доходность по данным BARNES, «Известий» и РБК. Каждое допущение видно по кнопке «Как посчитано».

Калькулятор

Закрытый портфель · выпуск № 1 · октябрь 2026

Что не пишут
в презентациях

8 доходных объектов в России и за рубежом, которые прошли наш отбор. По каждому — расчёт чистыми против вклада, стресс-тест и честный список минусов.

Закрыт не объект, а расчёт. Застройщик публикует цену и красивую доходность. Мы показываем то, чего он не пишет: сколько останется после УК, налогов и зимы, что будет при переносе сдачи и за сколько объект реально продать. Такие цифры меняются каждый месяц, поэтому отдаём их лично и с датой.

  • 8 объектов в Анапе, Сочи, Архызе, на Алтае и в Грузии: апарт-отели, апартаменты под управлением, квартиры
  • Расчёт чистыми в трёх сценариях: выручка, комиссия УК, расходы, налоги, что остаётся вам
  • Против вклада: капитал через 3 и 5 лет в сравнении с вкладом на ту же сумму
  • Стресс-тест и минусы: межсезонье 20%, комиссия УК 30%, перенос сдачи на 12 месяцев — и 3–5 честных минусов по каждому объекту
  • 2 чек-листа в подарок: «10 вопросов управляющей компании» и «7 допущений, на которых рисуют доходность»

Куда прислать портфель?

Анапа после мазута · цифры на сентябрь 2026

Инвестиции в пролёте?
Смотрим цифры

Мы не рисуем докризисные 4,5 миллиона туристов. Вот что говорит за Анапу, что против, и что из этого мы закладываем в расчёт.

За

~40%дешевле Сочи. Новостройки Анапы — 283 215 ₽ за м², Сочи — 483 648 ₽.Мир квартир, 24.08.2026
от 11 млн ₽— номер в апарт-отеле Анапы. В Сочи — от 22 млн.Известия, 11.05.2026
+45%— рост турпотока летом 2026 года к лету 2025-го; средняя загрузка курорта — 85%.АиФ-Юг, 19.09.2026
+38%— продажи новостроек Анапы за январь–июль 2026 года.Кубанские новости, 16.09.2026

Против — о чём молчит реклама

4,5 → 2,2 млн— турпоток 2024 и 2025 годов. На 2026 год прогноз — больше 3 млн. До прежнего уровня далеко.BARNES, 01.07.2026
15 апреля 2026— повторный выброс нефтепродуктов: около 170 м загрязнения на Центральном пляже. К июлю 2026 открыт 71 пляж.E1.ру, 15.04.2026 · BARNES, 01.07.2026
74%курортного предложения — сервисные апартаменты. Анапа строит четверть всех апарт-отелей юга: борьба за туриста растёт.Известия, 11.05.2026 · Эксперт ЮГ, 18.07.2025
2030— первая очередь «Новой Анапы». Проект фактически на паузе с сентября 2025 года.93.ру, 22.04.2026
13,0%— вклад без риска прямо сейчас. Ключевую ставку 11 сентября сохранили на уровне 14%.ЦБ · ЦБ, ключевая ставка

Что мы закладываем в расчёт

  • Межсезонье: загрузка 20–30%, а не летние 85%.
  • Рост цены: от 0% в год в плохом сценарии.
  • Перенос сдачи: +12 месяцев в плохом сценарии.
  • «Новую Анапу» и турпоток 2024 года — не закладываем.
  • Вклад: 13% на горизонте до года, 11,64% на 1–3 года.

Анапа сейчас — это восстановление после провального 2025 года, перегретый апарт-сегмент и вклад, который пока выигрывает у средней аренды. В такой момент решает не город, а конкретный объект. Поэтому мы отбираем.

Посчитать с этими допущениями

Как мы отбираем

Вы ждёте подвоха.
Мы тоже

Каждый объект проходит пять фильтров, прежде чем попасть в портфель. В 2026 году мы проверили 146 объектов, в портфель взяли 8.Пять фильтров до портфеля. В 2026 году проверили 146 объектов — взяли 8.

  1. 1

    Рынок

    Новые проекты и лоты в Анапе, Сочи, Архызе, на Алтае и в Грузии

    146
  2. 2

    Застройщик

    Разрешение и проектная декларация, банк проектного финансирования, сдавал ли прошлые дома в срок, суды и долги

    58
  3. 3

    Земля и договор

    Земля в собственности или в аренде и на какой срок; назначение земли совпадает с объектом; тип договора и условия переноса сроков

    31
  4. 4

    Управляющая компания

    Договор управления: срок, выход, кто платит ремонт и мебель; отчёты по работающим объектам

    17
  5. 5

    Расчёт против вклада

    Чистая доходность в трёх сценариях, стресс-тест, выход: за сколько и как быстро продать

    11
  6. ✓

    В портфеле

    8

Что будет, если всё пойдёт плохо

По каждому объекту показываем доход при таких условиях:

  • загрузка в сезон — 60%, в межсезонье — 20%;
  • комиссия УК — 30% выручки;
  • сдачу перенесли на 12 месяцев;
  • цена за год не выросла;
  • вклад — по ставке на ваш срок: до 13% на год, 11,64% на срок дольше года.

Загрузка: АиФ-Юг, Hotel.Report; комиссия УК: Morein

Почему отказываем чаще всего

  • Доходность в презентации держится на загрузке выше 80% круглый год.
  • Договор с УК на 10+ лет без права выхода.
  • Комиссия УК выше 30% выручки.
  • Нет эскроу или договор, который не защищает дольщика.
  • Застройщик уже переносил сдачу прошлых домов.
  • Цена выше похожих лотов рядом, а объяснения нет.
Смотреть отобранные объекты

Объекты из портфеля · открытая часть

Не «до 20%»,
а полный расчёт

Два объекта из выпуска № 1 — с цифрами, минусами и сравнением с вкладом. Честно: при покупке за свои деньги на средних цифрах рынка оба проигрывают вкладу. Показываем, при каких условиях они его обгоняют. Остальные 6 — в закрытом портфеле.Два объекта с полным расчётом. Честно: за свои деньги оба проигрывают вкладу — показываем, где обгоняют.

ЖК «Хозяин Морей», Анапа — визуализация застройщика Квартира у моря · стройка · сдача 2027 Визуализация застройщика

Своё у моря + сдача · Анапа, Супсех

ЖК «Хозяин Морей»

Локация
пос. Супсех, у заповедника Утриш; до моря 10–15 минут пешком
Застройщик
ГК «ТОЧНО», 9 корпусов по 8–12 этажей, бизнес-класс
Цена от
8 375 400 ₽ — студия 33 м², white box
Сдача
2027 год, ДДУ по 214-ФЗ, эскроу
Прогноз
1,8–5,0% годовых от посуточной аренды (базовый сценарий — 2,7%)
Инфраструктура
бассейны, SPA, ресторан, школа на 1 100 мест, 2 детсада, подземный паркинг

Честно: как чистая инвестиция на средних цифрах рынка этот объект вкладу проигрывает. Он для тех, кто хочет своё у моря. 4 недели в сезон стоят около 61 400 ₽ недополученного дохода, а снять похожую студию на те же недели обошлось бы примерно в 126 000 ₽.

Расчёт: студия 33 м², посуточно после сдачи, базовый сценарий, в год
Сезон: 4 500 ₽ × 122 ночи × 75%411 750 ₽
Межсезонье: 2 500 ₽ × 243 ночи × 25%151 875 ₽
− Управляющий 25% и сервисы бронирования 10%−197 269 ₽
− Коммуналка и износ−124 181 ₽
− НПД 4% и налог на имущество−15 550 ₽
= Вам чистыми226 625 ₽ · ≈18 900 ₽/мес

Против вклада через 5 лет (покупка за свои деньги, вклад 10%): −1,9 млн ₽ в базовом сценарии, в хорошем — на уровне вклада. Стресс-тест (межсезонье 20%, УК 30%): 140 000 ₽ в год.

Минусы: 1) доход от посуточной аренды ниже вклада — объект про жизнь у моря, а не про доходность; 2) стройка: сдача в 2027 году, в плохом сценарии закладываем +12 месяцев; 3) Супсех — не центр: до центрального пляжа около 15 минут на машине, зимой посёлок тихий.

Проверено: застройщик ✓ · эскроу ✓ · договор по 214-ФЗ ✓

Данные о ЖК: сайт застройщика, anapanovostroy.ru, integrity-estate.ru. Цена ночи и загрузка — средние по Анапе (Авито, АиФ-Юг).

ЖК «Звёзды», Майкоп — визуализация застройщика Квартира · сдача I кв. 2027

Квартира под долгосрочную аренду · Майкоп

ЖК «Звёзды»

Лот
студия 25,6 м², 7-й этаж, предчистовая отделка
Цена
4 230 000 ₽
Застройщик
«Метрикс Девелопмент», 14 лет на рынке
Прогноз
4,3–6,3% годовых (базовый сценарий — 4,9%)
Аренда 20 000 ₽ × 11 месяцев220 000 ₽
− НПД 4%−8 800 ₽
− Налог на имущество−2 961 ₽
= Вам чистыми208 239 ₽ · ≈17 350 ₽/мес

Где обгоняет вклад: в ипотеку от 3,5% (взнос 20% — 850 230 ₽, платёж 15 177 ₽) аренда покрывает платёж. Через 5 лет — ≈1,81 млн ₽ капитала на вложенные 0,85 млн против 1,36 млн на вкладе (+0,45 млн). В плохом сценарии: −0,5 млн. При покупке за свои деньги: −0,5 млн к вкладу в базовом сценарии.

Минусы: 1) Майкоп — не море: спрос на долгую аренду, а не туристический (до курорта «Лаго-Наки» 83 км); 2) низкая ставка ипотеки обычно заложена в цену — сравните с ценой при 100% оплате; 3) аренда 20 000 ₽ — оценка по рынку, для студии может быть ниже.

Проверено: застройщик ✓ · эскроу ✓ · двор без машин, детсад на 240 мест ✓

Данные: презентация и прайс застройщика (24.08.2026); аренда — средняя по Майкопу (restate.ru).

Ещё 6 объектов — в закрытом портфеле

Открыть портфель

Цены и расчёты актуальны на 23.09.2026, уточняйте у брокера. Прогноз, не гарантия доходности. Изображения — визуализации застройщиков.

Как приходят деньги

Считаем 12 месяцев,
а не лето

В Анапе сезон — четыре месяца, межсезонье — восемь. Доходность, посчитанная по июлю, — это «розовые сны». Мы показываем, что происходит с деньгами каждый месяц и кто их по дороге забирает.Сезон — 4 месяца, межсезонье — 8. Показываем, сколько остаётся вам после всех, кто забирает по дороге.

  1. Гость платит за ночь

    Выручка номера или общего «котла» отеля

  2. УК забирает комиссию

    15–20% за базовое управление, 25–30% за полный цикл с маркетингом

    Morein, 09.03.2026

  3. Расходы

    Коммуналка по нежилым тарифам, ремонт, износ мебели

    Hotel.Report, 04.01.2026

  4. Налоги

    Налог с дохода и налог на имущество — для апартаментов до 2% кадастровой стоимости

    Эксперт ЮГ

  5. Вам

    То, что осталось. Эту цифру мы и называем доходностью.

Загрузка по месяцам

Сезон: июнь–сентябрь, загрузка 60–85%. Межсезонье: 20–30% (ориентир по апартаментам у моря; по Анапе открытых данных нет). Схема — ориентир по рынку.

АиФ-Юг · Hotel.Report

Пример на средних цифрах рынка

Пример, не конкретный объект

Номер в апарт-отеле Анапы Известия11 000 000 ₽
Доходность после УК и расходов — 8% BARNES880 000 ₽ в год
− НДФЛ 13% (оценка, зависит от режима)−114 400 ₽
− Налог на имущество ~1% от кадастра (оценка, кадастр ~70% цены)−77 000 ₽
= Вам чистыми688 600 ₽ в год ≈ 57 400 ₽ в месяц ≈ 6,3% годовых
Вклад 13% на те же 11 млн, после НДФЛ≈1 262 300 ₽ в первый год

На средних цифрах номер проигрывает вкладу по доходу. Выигрывает он, если растёт в цене, если УК берёт меньше, а загрузка зимой выше средней. Такие объекты мы и ищем — и показываем, на чём держится каждая цифра.

Проверка управляющей компании

10 вопросов, которые мы задаём УК

«Будет желание — поделится прибылью, не будет — нарисует убытки». Так инвесторы пишут про управляющие компании на форумах. Мы задаём УК эти вопросы до сделки и показываем ответы вам.

УК переставали выплачивать гарантированные суммы, ссылаясь на форс-мажор. Коммерсантъ, 29.04.2026

Пришлите договор УК — разберём
  1. Как делится доход: общий «котёл» отеля или выручка вашего номера?
  2. Комиссия считается от выручки или от прибыли? Что в неё входит?
  3. Кто платит коммуналку, ремонт, замену мебели и техники?
  4. Обязательно ли покупать мебель у УК и по какой цене?
  5. Какие отчёты вы получаете и как часто: загрузка, цена ночи, расходы построчно?
  6. На какой срок договор и как из него выйти? Какой штраф?
  7. Можно ли жить в номере самому, сколько недель и как это влияет на выплату?
  8. Как распределяются гости между одинаковыми номерами?
  9. Сколько платили собственникам в других объектах этой УК за последние 2–3 года?
  10. Если обещан гарантированный доход — где он записан, чем обеспечен и что будет после окончания гарантии?

Безопасность сделки

Стройку мы знаем
изнутри

Каждый в нашей команде больше 5 лет проработал в строительной компании, многие стояли у истоков проектов. Мы знаем, где у застройщика тонко, — и проверяем именно там.5+ лет в строительной компании: знаем, где у застройщика тонко, — и проверяем именно там.

Сайт агентства

Застройщик

  • Разрешение на строительство и проектная декларация в единой системе жилищного строительства
  • Банк проектного финансирования и эскроу-счета
  • Сдавал ли прошлые дома в срок
  • Суды, долги, исполнительные производства
  • Реальный ход стройки против графика — смотрим на площадке

Документы и договор

  • Земля: в собственности или в аренде, до какого года
  • Назначение земли совпадает с объектом (для апарт-отеля — «гостиничное обслуживание») RealtyCalendar
  • Тип договора: договор участия по 214-ФЗ с эскроу или иной. Если иной — объясняем риски письменно
  • Обременения в выписке ЕГРН
  • Условия договора: перенос сроков, штрафы, переуступка

Деньги

  • При договоре участия деньги лежат на эскроу-счёте в банке и переходят застройщику только после ввода дома
  • Оплата — через банк: эскроу или аккредитив. Деньги клиентов агентство не принимает
  • Регистрация сделки в Росреестре, в том числе электронно

Юрист

  • Юридическая проверка: юрист агентства и партнёрская юридическая компания
  • Письменное заключение о проверке до подписания договора
  • Образец заключения покажем на встрече или пришлём в мессенджер

Проверка участка

Земля, на которой можно строить

Самые дорогие ошибки с землёй не видны на фото: не то назначение, запретная зона, нет сетей. Проверяем до задатка:

Смотреть проверку в закрытом портфеле
  1. Категория земли и вид разрешённого использования
  2. Правила землепользования и застройки: что и какой высоты можно строить
  3. Зоны с особыми условиями: водоохранные, санитарной охраны курорта, охранные зоны сетей
  4. Границы и межевание, обременения
  5. Сети: свет, вода, газ, канализация — есть ли техусловия и сколько стоит подключение
  6. Подъезд: дорога общего пользования или через чужой участок
  7. Цена в сравнении с похожими участками и срок продажи. Сделок с землёй в крае стало на 26% меньше, рост цены — 3% за год ДГ-Юг / «Этажи», 17.09.2026

Сделка без приезда

Вы дома.
Мы — на объекте

Большинство покупателей Анапы живут в Москве, Петербурге и на Севере. Купить можно, не прилетая, — и видеть всё, что увидели бы сами.

Ведомости. Юг, 08.05.2026

Кто смотрит за объектом, пока вас нет

«Кто за ним смотрит вне сезона?» — самый частый вопрос тех, кто покупает издалека. Ответ по каждому объекту: управляющая компания или наш партнёр по управлению — за 15–25% от выручки, с отчётом раз в месяц: загрузка, цена ночи, расходы построчно.

  1. Знакомство по видео15–20 минут: цель, сумма, вопросы. Можно вместе с супругом или супругой.
  2. Живой видеопоказБрокер приезжает на объект с телефоном и показывает то, что вы попросите: вид из окна, двор, соседнюю стройку, дорогу до моря. Не ролик застройщика — прямой эфир.
  3. Документы в PDFРазрешение, декларация, выписка ЕГРН, проект договора и наша проверка.
  4. ДоговорПодписание электронной подписью или по нотариальной доверенности в вашем городе. Работаем по обеим схемам — как удобнее вам.
  5. Оплата через банкЭскроу-счёт или аккредитив. Деньги не проходят через агентство.
  6. РегистрацияЭлектронно в Росреестре, выписку вы получаете на почту — обычно за 5–7 рабочих дней.
  7. После покупкиПриёмка с видео: проверяем отделку и записываем дефекты. Ключи — в УК. Отчёт по доходу раз в месяц.

Второе мнение

Пришлите объект —
пересчитаем честно

Презентация застройщика, ссылка на лот, расчёт от менеджера — пришлите, что есть. Пересчитаем на реальных цифрах и скажем, что в расчёте нарисовано.

«Если уверены в этой доходности, то почему 0.9млн, а потому что не уверены…» — так инвесторы разбирают гарантии застройщиков на форумах. Мы делаем то же самое, но с цифрами рынка и опытом из строительной компании. Если объект хороший — так и скажем, даже если он не наш.

  1. Загрузка. Круглый год или по месяцам?
  2. Цена ночи. Летняя или средняя за год?
  3. Комиссия УК. От выручки или от прибыли?
  4. Расходы. Кто платит коммуналку, ремонт, мебель?
  5. Налоги. Учтены ли и какие?
  6. Гарантия. В договоре или в презентации?
  7. Рост цены. Из рыночных данных или из надежды?

Пришлите объект

Презентацию в PDF или фото можно отправить брокеру в мессенджер после заявки.

Три типовых запроса

Одна сумма —
разные ответы

С такими запросами к нам приходят чаще всего. Показываем, что говорит честный расчёт — даже когда ответ «лучше оставьте на вкладе». Это сценарии на цифрах калькулятора, а не отзывы: кейсы с выписками УК публикуем только с согласия клиентов.Что говорит честный расчёт — даже когда ответ «оставьте на вкладе». Сценарии на цифрах калькулятора.

1

8 млн на вкладе

Сценарий · деньги на вкладе

Запрос
8 млн ₽ на вкладе под 13%. Ставка вот-вот пойдёт вниз — куда переложить на 5 лет, чтобы не потерять доходность?
Расчёт
Апарт-номер в Анапе за 8 млн не найти — они стоят от 11 млн. Квартира посуточно даёт ~2,8% и за 5 лет проигрывает вкладу около 2 млн ₽.
Ответ
Не перекладывать всё. 0,85 млн — первый взнос за студию в ЖК «Звёзды» в ипотеку от 3,5%: аренда покрывает платёж, в базовом сценарии это +0,45 млн к вкладу за 5 лет. Остальное — на вкладе.
2

Своё у моря

Сценарий · для себя + сдача

Запрос
9 млн ₽ от продажи квартиры на Севере. Хочется месяц в году жить у моря, а остальное время — чтобы квартира зарабатывала.
Расчёт
Студия в ЖК «Хозяин Морей» от 8,4 млн: около 227 000 ₽ в год от посуточной аренды после сдачи дома. 4 недели у моря стоят ~61 000 ₽ недополученного дохода.
Ответ
Как чистая инвестиция — проигрывает вкладу, и мы это говорим. Как своё у моря — работает: снять похожую студию на те же недели стоило бы ~126 000 ₽ в год.
3

Котлован на 2 года

Сценарий · рост цены

Запрос
10 млн ₽, горизонт 1–3 года. Зайти на котловане и продать после сдачи.
Расчёт
Рост 8% в год до сдачи, за вычетом переуступки и НДФЛ: через 3 года ~11,7 млн ₽ против ~13,4 млн на вкладе. В плохом сценарии со сдвигом сдачи — 10,4 млн.
Ответ
На таком сроке котлован проигрывает вкладу — так и сказали. Котлован имеет смысл с горизонтом от 5 лет или с рассрочкой без удорожания.
Посчитать свою сумму
Основатели агентства «Первая линия»

Основатели агентстваИгорь Гладич и Римма Репкина

Команда

Посмотрите, с кем будете говорить

Мы не сайт-клон проекта и не колл-центр. Каждый в команде больше 5 лет проработал в строительной компании — мы видели, как считают доходность изнутри.

Сайт агентства

Наша миссия — сделать работу продавца честной и прозрачной. Задача не в том, чтобы что-то вам продать, а в том, чтобы изучить объекты и помочь сделать правильный выбор.

Отвечаем за каждую рекомендацию лично. Если что-то пошло не так — напишите нам напрямую.

Написать основателям
Сотрудник 1

Сотрудник 1

Брокер по инвестиционной недвижимости

Больше 5 лет в строительной компании

Сотрудник 2

Сотрудник 2

Старший брокер, апарт-отели

Больше 5 лет в строительной компании

Сотрудник 3

Сотрудник 3

Брокер, новостройки и котлован

Больше 5 лет в строительной компании

Сотрудник 4

Сотрудник 4

Брокер, сделки без приезда

Больше 5 лет в строительной компании

Сотрудник 5

Сотрудник 5

Специалист по земле

Больше 5 лет в строительной компании

Сотрудник 6

Сотрудник 6

Брокер по инвестиционной недвижимости

Больше 5 лет в строительной компании

Сотрудник 7

Сотрудник 7

Юрист по сделкам

Больше 5 лет в строительной компании

Сотрудник 8

Сотрудник 8

Брокер, квартиры у моря

Больше 5 лет в строительной компании

Сотрудник 9

Сотрудник 9

Руководитель отдела продаж

Больше 5 лет в строительной компании

Сотрудник 10

Сотрудник 10

Брокер по инвестиционной недвижимости

Больше 5 лет в строительной компании

Сотрудник 11

Сотрудник 11

Аналитик, расчёты доходности

Больше 5 лет в строительной компании

Сотрудник 12

Сотрудник 12

Брокер, работа с УК

Больше 5 лет в строительной компании

Задать вопрос брокеру в Telegram

Кто нам платит

Говорим прямо,
кто нам платит

Любой брокер на чём-то зарабатывает. Скрывать это хуже, чем сказать.

Нам платит застройщик — агентское вознаграждение по договору с ним, из маркетингового бюджета проекта. Для вас цена та же, что в отделе продаж застройщика. Найдёте этот же лот дешевле напрямую — покупайте напрямую, а договор мы проверим бесплатно.

01

Сравнение с вкладом в каждом расчёте

Если вклад выигрывает — пишем это первой строкой.

02

Минусы в каждой карточке объекта

Не меньше трёх.

03

Объекты без проверки не предлагаем

Даже если за них платят больше.

04

Можем отговорить

Если ни один объект не подходит под вашу цель — скажем, что лучше оставить деньги на вкладе.

Проверить нас на вашем расчёте

Вопросы, которые задают все

Неудобные вопросы —
прямые ответы

Мы собрали их с форумов инвесторов и из разговоров с клиентами. Отвечаем так же, как ответили бы вам за кофе.Собрали с форумов инвесторов и из разговоров с клиентами.

Вклад даёт 13% без хлопот. Зачем мне недвижимость?

Честно: сегодня вклад часто выигрывает. Средняя максимальная ставка в топ-10 банков — 13,0% (ЦБ, сентябрь 2026). Апарт-отели Анапы дают 8–10% до налогов (BARNES), квартиры в долгосрочную аренду — 2–5% (РБК, Известия). Но есть три «но». Первое: ставку фиксируют только на срок вклада, а на срок больше года банки уже дают 11,64% — они сами ждут снижения (Интерфакс). Второе: объект зарабатывает ещё и на цене — новостройки Анапы подорожали на 7,2% за год (Мир квартир). Третье: объект выше среднего по рынку обгоняет вклад, и такие мы ищем. Посчитайте свою сумму в калькуляторе. Если вклад выигрывает — держите вклад, мы так и скажем.

ЦБ · Интерфакс · Мир квартир

Реально ли получать 15–20% годовых?

Да, но не везде и не у среднего объекта. По оценкам рынка, апарт-отели Сочи дают 10–18% годовых, Архыза — 10–15%, Анапы — 8–10% (BARNES), на молодых курортах — до 20% (ГК «Самсон»). Средний рынок при этом — 7–9% (MACON). Разницу делают локация, цена входа, управляющая компания и загрузка зимой. Мы ищем объекты из верхней части диапазона и показываем расчёт чистыми — после комиссии УК, коммуналки и налогов, а не цифру из презентации. Обещания 20–25% без расчёта уже приводили к провальным проектам, поэтому каждую цифру проверяем.

BARNES · Эксперт ЮГ · Hotel.Report

А если управляющая компания не заплатит или «нарисует убытки»?

Риск есть, и прятать его мы не будем: бывали случаи, когда УК переставали выплачивать гарантированные суммы, ссылаясь на форс-мажор (Коммерсантъ, апрель 2026). Поэтому до сделки мы читаем договор управления: срок, как выйти, кто платит ремонт, как делится доход. Запрашиваем отчёты УК по её работающим объектам и выясняем, какие отчёты и как часто будете получать вы. Если УК не показывает отчёты, объект не попадает в портфель.

Коммерсантъ, 29.04.2026

Что будет с объектом с октября по май?

Сезон купания в Анапе — с 1 июня по 30 сентября. Летом 2026 года средняя загрузка курорта была 85% (АиФ-Юг). Открытых данных о загрузке Анапы зимой нет. Ориентир по апартаментам у моря — 20–30% (Hotel.Report, пример Сочи). Так мы и считаем: 4 месяца сезона и 8 месяцев низкой загрузки. Если объект окупается только летом, вы увидите это в расчёте. Отдельно смотрим, чем объект живёт зимой: бассейн, SPA, долгосрочная сдача.

Суточно.ру · АиФ-Юг · Hotel.Report

Что сейчас с мазутом и морем?

В декабре 2024 года у побережья потерпели крушение два танкера с мазутом, сезон 2025 прошёл без купания. С берега вывезли 185 тыс. тонн грунта с мазутом (РБК Краснодар). К июлю 2026 года открыт 71 пляж (BARNES). 15 апреля 2026 года был повторный выброс: около 170 м загрязнения на Центральном пляже (E1.ру). Турпоток лета 2026 года вырос на 45% к 2025-му (АиФ-Юг), но до 4,5 млн туристов 2024 года ещё далеко. Риск повторения не нулевой — поэтому в плохом сценарии мы закладываем низкую загрузку. И по этой же причине вход в Анапу сейчас почти на 40% дешевле, чем в Сочи.

РБК Краснодар · BARNES · E1.ру

А если стройку заморозят или застройщик обанкротится?

При покупке по договору участия (214-ФЗ) ваши деньги лежат на эскроу-счёте в банке. Застройщик получает их только после ввода дома. Если дом не построят, деньги вернутся вам со счёта. Но на время переноса они заморожены, поэтому каждый котлован мы считаем со сдвигом сдачи на 12 месяцев. Проверяем, сдавал ли застройщик прошлые дома в срок и какой банк финансирует стройку. Некоторые апарт-отели продают не по договору участия — тогда объясняем риски письменно или не берём объект в портфель.

Смогу ли я потом продать? За сколько и как быстро?

Апартаменты продаются дольше квартир: по России 18 тыс. нераспроданных апартаментов, средний срок продажи — 2,8 года (MACON). Новостройки Анапы продаются лучше: за январь–июль 2026 года продажи выросли на 38% (Кубанские новости). Для каждого объекта мы считаем выход: расходы на продажу, налог, цены похожих лотов на вторичке. Помогаем и с перепродажей: оцениваем объект, выставляем его и показываем нашей базе инвесторов. Если деньги могут понадобиться быстро — начинаем с квартиры, а не с номера в отеле.

Эксперт ЮГ · Кубанские новости

Вы же получаете комиссию от застройщика. Почему я должен вам верить?

Да, нам платит застройщик по агентскому договору, а цена для вас та же, что в его отделе продаж. И не верьте на слово — проверьте нас на цифрах. В каждом расчёте есть сравнение с вкладом и плохой сценарий, в каждой карточке — минусы. Если вклад выигрывает, мы пишем это первой строкой.

Я живу далеко. Можно купить, не приезжая?

Да. Живой видеопоказ, документы в PDF, договор с электронной подписью или по доверенности, оплата через эскроу или аккредитив в банке, электронная регистрация в Росреестре. Приёмку проводим с видео, ключи передаём в УК. Весь процесс — в блоке «Вы дома. Мы — на объекте».

Апартаменты или квартира — что выбрать?

Жить у моря — квартира. В квартире постоянная прописка, коммуналка по жилым тарифам, можно получить налоговый вычет и семейную ипотеку 6%, а сдавать можно на НПД 4%. У апартаментов постоянной прописки нет, коммуналка — по нежилым тарифам, налог на имущество — до 2% кадастровой стоимости, льготная ипотека не действует. Зато у апартаментов есть профессиональное управление и часто лучшие места у моря, а спрос на них в Анапе вырос на 35% (Известия). Пассивный доход под управлением — апартаменты. Своё у моря плюс сдача — квартира.

СПРОСИ.ДОМ.РФ · Известия · ФНС

Какие налоги я буду платить?

Квартира в аренду физлицам — налог на профессиональный доход 4% при доходе до 2,4 млн ₽ в год (ФНС). Апартаменты — нежилое помещение, режим самозанятого к ним не применяется: обычно это НДФЛ 13% для физлица или 6% на упрощёнке для ИП. Налог на имущество для апартаментов может доходить до 2% кадастровой стоимости. При продаже раньше минимального срока владения — 13% с прибыли. Точную схему под вас посчитает наш налоговый консультант.

ФНС · справочник ставок ФНС по краю

«Гарантированный доход» в договоре — это надёжно?

Гарантия надёжна ровно настолько, насколько надёжен тот, кто её даёт. Проверяем четыре вещи: записана ли гарантия в договоре, а не только в презентации; кто её даёт — застройщик или УК — и какое у него финансовое положение; на какой срок и что будет после; при каких условиях её можно не платить (форс-мажор, «финансовые трудности»). Коммерсантъ описывал случаи, когда УК переставали платить гарантированные суммы и когда доход падал после окончания гарантии.

Коммерсантъ, 29.04.2026

Может, подождать, пока ставка упадёт и с Анапой станет ясно?

Можно, и иногда это правильно. Ключевую ставку 11 сентября сохранили на 14%, следующие заседания ЦБ — 23 октября и 18 декабря. Аналитики ждут 13,5–13,75% к концу года. Пока вы ждёте, вклад работает. Но у ожидания есть цена: новостройки Анапы за год подорожали на 7,2%, и когда вклады подешевеют, деньги с них пойдут искать доходность. Если в вашем расчёте вклад выигрывает — ждите спокойно. Если объект обгоняет вклад уже сейчас, ожидание стоит денег.

ЦБ · календарь ЦБ · Mail Деньги · Мир квартир

Можно в ипотеку или рассрочку?

Можно, но считать нужно особенно внимательно. Рыночная ипотека на новостройки — в среднем 18,73% (ДОМ.РФ, 16.09.2026). При доходности объекта 6–10% платёж будет больше дохода, и разницу придётся доплачивать из своих. Калькулятор покажет эту сумму. Семейная ипотека — 6%, до 6 млн в регионах, взнос от 20%, но только на жильё, не на апартаменты. Рассрочку застройщика смотрим по каждому объекту: взнос, срок, удорожание. Правила рассрочек сейчас меняются, поэтому условия проверяем в день сделки.

СПРОСИ.ДОМ.РФ · Выберу.ру

Не нашли свой вопрос? Спросите в Telegram

Закрытый портфель · выпуск № 1 · октябрь 2026

Сначала цифры. Потом решение

Заберите портфель, покажите семье, пересчитайте сами. Захотите обсудить — мы на связи. Выберите мессенджер вместо звонка — звонить не будем.Заберите портфель, покажите семье, пересчитайте сами. Выберите мессенджер — звонить не будем.

  • 8 объектов с расчётом
  • Против вклада на 3 и 5 лет
  • Стресс-тест и минусы

Куда прислать портфель?

Телефон
+7 (991) 779-39-15
ВКонтакте
first_line_anapa
Офис
Анапа, центр города · встреча по записи
Ежедневно 9:00–20:00